OD 8 DO 59 MILIJUNA EURA: Rekonstrukcija složene transakcije Hrvatskog telekoma i investitora Hrvoja Pezića

Jedna nekretnina, jedna preprodaja i jedan dugoročni zakup pretvoreni su u višegodišnji financijski odnos vrijedan gotovo 60 milijuna eura. U središtu priče nalaze se Hrvatski telekom, točnije njegov tadašnji prvi čovjek Davor Tomašković, poduzetnik Hrvoje Pezić i niz odluka koje zajedno čine poslovni model čije je aktere skupina malih dioničara HT-a prijavila DORH-u zbog sumnje u niz kaznenih djela. Ovakav se poslovni model rijetko javno analizira. Ovaj serijal donosi njegovu detaljnu rekonstrukciju

Piše: Romana Eibl

U srpnju 2017. godine jedna je vrijedna nekretnina u Zagrebu promijenila vlasnika, bez uplaćene kune/eura i bez vidljivih instrumenata osiguranja plaćanja. Nekretnina je promijenila  vlasnika u sjeni ugovora u kojem je bila ispisana cijena – nešto više od 8 milijuna eura –  i datum, 1. prosinca 2017., do kojeg se kupac obvezuje isplatiti prodavatelja. Samo četiri mjeseca kasnije ista je nekretnina prodana za 12 milijuna!

Razlika od gotovo 4 milijuna eura

Razlika od gotovo četiri milijuna eura na prvi pogled može djelovati kao uspješan poslovni potez privatnog investitora. No, dostupna dokumentacija upućuje da se iza te transakcije krije puno složenija priča u kojoj se spominju povlašteni uvjeti kupnje, odgođeno plaćanje, ugovori o zakupu potpisani istoga dana i dugoročni najam poslovnog prostora koji u trenutku potpisivanja ugovora – nije ni postojao! Ukratko, složena struktura transakcije otvara niz pitanja o uvjetima pod kojima je posao realiziran.

Prodali za osam milijuna

U središtu slučaja nalaze se Davor Tomašković, tadašnji predsjednik Uprave Hrvatskog telekoma, kao predstavnik  prodavatelja, te poduzetnik Hrvoje Pezić, odnosno njegova tvrtka Nekretnine istok kao kupac.

Prema ugovoru od 20. srpnja 2017. godine, Hrvatski telekom prodao je zemljište s pripadajućim objektima u zagrebačkoj Folnegovićevoj ulici tvrtki Hrvoja Pezića za 8.026.589 eura.

Nisu platili, a ušli u posjed

Vrlo je intrigantno, a stoji u članku 3. kupoprodajnog ugovora: Pezićeva tvrtka platiti će nekretninu najkasnije do 1. prosinca 2017. Međutim, prema članku 4. ugovora, Hrvatski telekom se obvezuje isti dan kad je sklopljen kupoprodajni ugovor, dakle 20. srpnja 2017., predati u posjed prodanu nekretninu Pezićevoj tvrtki Nekretnine istok.

Dakle, Hrvatski telekom, odnosno njegov tadašnji predsjednik Uprave Davor Tomašković, omogućio je  privatnom investitoru Hrvoju Peziću da bez plaćanja i bez vidljivih instrumenata osiguranja preuzme nekretninu i uknjiži je u zemljišnim knjigama kao svoje vlasništvo. Istodobno, Peziću je omogućeno i da odmah raspolaže prihodima od zakupa trećih osoba na dojučerašnjoj nekretnini HT-a. Radilo se o nekretnini, točnije zemljištu s pripadajućim objektima i infrastrukturom, koju je Pezić četiri mjeseca nakon što ju je kupio, 20. studenoga 2017. prodao za 12 milijuna eura tvrtki GTC Matrix.

Cijena skočila na 12 milijuna

Za razliku od Pezićeva društva koje je „ušetalo u HT bez kune“, a izašalo u vlasništvu nekretnine, GTC Matrix je prije sklapanja kupoprodajnog ugovora s Nekretninama istok, Pezićevoj tvrtki najprije platio kaparu od 1.200.000 eura. Potom je odmah po potpisivanju ugovora GTC Matrix isplatio prvi obrok od 11 milijuna eura (umanjen za iznos kapare), dok se obvezao da će preostalih milijun eura isplatiti unutar 8 dana  dok pribavi pravomoćnu građevinsku dozvolu za prvu fazu projekta koji je kanio realizirati na kupljenoj nekretnini.

U većini poslovnih transakcija kupac ne može raspolagati imovinom prije nego što je plati. U slučaju prodaje nekretnine Hrvatskog telekoma iz 2017. slijed događaja bio je drukčiji: nekretnina je prenesena na novog vlasnika, potom preprodana uz višemilijunsku razliku, a obveza prema HT-u podmirena je tek nakon te preprodaje.

Zakupili prostor na 15 godina

Ali, to nije sve…

Istoga dana kad je potpisan kupoprodajni ugovor između HT-a i Pezićeve tvrtke Nekretnine istok, koju je kao direktorica zastupala Nina Solomun, Hrvatski telekom je s Pezićevim tvrtkama Nekretnine istok i R 21 Projekt sklopio dugoročni Ugovor o zakupu poslovnog prostora na razdoblje od 15 godina – iako objekt u tom trenutku nije bio izgrađen. Hrvatski telekom se time obvezao biti zakupnik buduće poslovne zgrade, uz ograničene mogućnosti raskida prije isteka deset godina.

Dva ugovora sklopljena istog dana

„Ugovorom o zakupu od 20. 07. 2017. ugovoreno je -korištenje uredskih i ostalih prostorija, kao i parkirnih mjesta u objektu koji u vrijeme sklapanja ugovora ne samo da nije postojao, nego nije postojao ni projekt, nisu bile izdane dozvole, nije bilo ničega osim zapuštene livade“, navodi se u kaznenoj  prijavi koju su anonimni mali dioničari Hrvatskog telekoma podnijeli u studenome 2025. godine Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske protiv Hrvoja Pezića, Davora Tomaškovića, Nine Solomun, Hrvatskog telekoma, Nekretnina istok, GTC Matrixa i ostalih mogućih supočinitelja zbog sumnji na počinjenje kaznenih djela prema čak 17 članaka Kaznenog zakona: pronevjere, prijevare, zlouporabe povjerenja u gospodarskom poslovanju, povrede tuđih prava, primanja i davanja mita u gospodarskom poslovanju, zlouporabe povlaštenih informacija, zlouporabe položaja i ovlasti, odavanja i neovlaštenog pribavljanja poslovne tajne, pranja novca, nezakonitog pogodovanje, trgovanja utjecajem itd.

Kaznena prijava: ‘Omogućio povlaštene uvjete’

U kaznenoj prijavi malih dioničara HT-a navodi se „da je tadašnji predsjednik Uprave Hrvatskog telekoma Davor Tomašković omogućio kupcu povlaštene uvjete: nekretnina je prodana ispod tržišne cijene, kupac nije morao odmah platiti kupoprodajni iznos, a istog dana Hrvatski telekom potpisao je s tvrtkama Nekretnine istok i R 21 Projekt i dugoročni Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji u trenutku sklapanja Ugovora još nije postojao. Dokumentacija pokazuje da su uz Ugovor o zakupu kasnije potpisivani i brojni aneksi koji su mijenjali uvjete zakupa, povećavali površinu prostora i ukupni iznos najma koji je Hrvatski telekom trebao plaćati“, stoji među ostalim u prijavi DORH-u. Što potvrđuju i sva tri aneksa ugovora o zakupu u koja imamo uvid.

Takva praksa – ugovaranje dugoročnog zakupa prostora koji tek treba biti izgrađen – nije neuobičajena u razvoju komercijalnih nekretnina, ali u ovom slučaju dodatno je značajna zbog povezanosti s prethodno opisanom kupoprodajom.

Obveza od gotovo 59 milijuna u 15 godina

 Dugoročni Ugovor o zakupu, tvrde u kaznenoj prijavi mali dioničari, a razvidno je i iz Aneksa 2 i 3 Ugovora o zakupu poslovnog prostora, poslužio je tvrtkama Hrvoja Pezića kao temelj financiranja izgradnje budućeg poslovnog objekta u Radničkoj cesti 21, u koji se u lipnju 2019. preselio Hrvatski telekom. Prema dostupnoj dokumentaciji, ugovor o zakupu sa HT-om poslužio je Hrvoju Peziću, odnosno njegovim tvrtkama u kritičnom razdoblju za dobivanje kredita Zagrebačke banke u iznosu od 31 milijun eura. Drugim riječima, dugoročna obveza HT-a da plaća najamninu bila je ključni element financijske konstrukcije budućih Pezićevih projekata. Prema konačnoj verziji ugovora i aneksima, godišnja najamnina iznosi 3.917.008,20 eura, što tijekom 15 godina predstavlja obvezu HT-a od gotovo 59 milijuna eura prema Pezićevoj tvrtki odnosno tvrtkama.

 Šutnja aktera i pitanje interesa dioničara

Iako su svi ključni akteri – Hrvatski telekom, bivši predsjednik Uprave Davor Tomašković, poduzetnik Hrvoje Pezić i povezana društva – pravodobno zaprimili detaljna pitanja, do zaključenja ovog teksta nisu dostavili odgovore.

Odbijanje komentara u slučaju transakcija ovakvog financijskog opsega i strukture ostavlja otvorenima ključna pitanja o načinu donošenja odluka i zaštiti interesa društva.

Prodajna cijena HT-ove nekretnine od nešto više od osam milijuna eura za kupca-privatnog investitora, njezina preprodaja za 12 milijuna eura, te dugoročna zakupna obveza od gotovo 59 milijuna eura, čine financijski okvir koji i danas izaziva pitanja među dijelom dioničara Hrvatskog telekoma.

Je li razlika od gotovo četiri milijuna eura bila samo posljedica tržišta, ili dio unaprijed osmišljene poslovne konstrukcije?

Je li HT mogao nekretninu prodati po višoj cijeni? Je li model u kojem se privatni projekt financira oslanjajući se na dugoročni zakup HT-a bio optimalan za društvo? I, je li Uprava HT-a u tom trenutku procijenila sve dugoročne učinke takve odluke?

To su ozbiljna pitanja o poslovnoj logici i zaštiti interesa društva na koja mali dioničari i dalje traže odgovore.

FOTO: Snimila Romana Eibl

Redakcija posjeduje svu dokumentaciju na temelju koje su opisane transakcije u ovom tekstu