ZATVOREN KRUG OD 59 MILIJUNA EURA: Kako je Hrvatski telekom financirao uspon Hrvoja Pezića

Veliki finale složene transakcije 20. 7. 2017. bilo je sklapanje Ugovora o zakupu poslovnog prostora na 15 godina, vrijednog gotovo 59 milijuna eura, između HT-a i Pezićevih tvrtki. Upravo taj ugovor otvara najviše pitanja o ekonomskoj opravdanosti cijelog posla za Hrvatski telekom: je li Ugovor o zakupu bio primarno namijenjen potrebama HT-a ili je poslužio kao ključni dokument za Pezićevu kreditnu sposobnost?

Piše: Romana Eibl

Iz članka 3. Ugovora o kupoprodaji nekretnine razvidno je da je  Pezićevo društvo imalo rok da plati nekretninu do 01. 12. 2017.

Posljednjih mjeseci u Hrvatskoj intenzivno izlaze kosturi iz ormara povezani s nedjelima gospodarskoga kriminala, pranjem novca, utajom poreza i školskim primjerima tzv. sistemske korupcije, pa su se i mali dioničari Hrvatskog telekoma pobrinuli krajem prošle godine da anonimnom kaznenom prijavom DORH-u izvuku na svjetlo dana jednog dinosaura. Točnije, jednu složenu transakciju uglavljenu 20. srpnja 2017. između stabilnog, naprednog, sveprisutnog i neizostavnog tržišnog lidera Hrvatskoga telekoma i rastućeg strateškog investitora iz Zagreba, Hrvoja Pezića, odnosno njegovih tvrtki.

Odgoda plaćanja, a nekretnina u posjed

U prvom dijelu serijala rekonstruirali smo transakciju u kojoj je Hrvatski telekom prodao svoju nekretninu 20. srpnja 2017. za nešto više od osam milijuna eura tvrtki Hrvoja Pezića, a kupcu omogućio odgodu plaćanja od četiri i pol mjeseca, ali mu je nekretninu odmah dao u posjed. Kupac je, sada već nekretninu u svome vlasništvu, preprodao četiri mjeseca kasnije tvrtki GTC Matrix za četiri milijuna više, precizno – za 12 milijuna eura, pa je na vrijeme podmirio svoj dug prema HT-u, jer GTC Matrix isti je dan po potpisivanju ugovora o kupoprodaji nekretnine platio 11 milijuna eura. Kaparu za budući posao u iznosu 1,2 milijuna eura uplatio je još ranije.

Ugovor o zakupu: Poslovna odluka ili financijski inženjering?

Veliki finale složene transakcije koja se zbila 20. srpnja 2017. bilo je sklapanje Ugovora o zakupu poslovnog prostora na 15 godina, vrijednog gotovo 59 milijuna eura. Upravo ovaj ugovor otvara najviše pitanja o ekonomskoj opravdanosti cijelog posla za Hrvatski telekom. Najvažnije je pitanje je li  ugovor o zakupu bio primarno namijenjen potrebama HT-a ili je poslužio kao ključni dokument za Pezićevu kreditnu sposobnost. Bez tako snažnog zakupca kao što je Hrvatski telekom, teško je zamisliti da bi bilo koja banka odobrila kredit od 31 milijun eura s kojim su Pezićeve tvrtke mogle započeti odnosno nastaviti gradnju.

U poslovnim krugovima ovakvi se aranžmani često propituju kroz prizmu svrsishodnosti: je li HT, kao stabilna kompanija, svojim potpisom zapravo preuzeo rizik privatnog investitora? Ako su odluke o prodaji imovine i trenutnom dugoročnom zakupu promatraju kao cjelina, otvara se prostor za sumnju u stvarnu korist  za dioničare HT-a, dok je korist za drugu stranu posve očigledna u vidu osiguranog financiranja gradnje.

Naprasni odlazak Tomaškovića iz HT-a

Iz članka 4. Ugovora vidi se da je HT-ova nekretnina predana u posjed Pezićevom društvu istog dana kad je Ugovor o kupoprodaji potpisan

Rano ljeto 2019. godine trenutak je u kojem se Pezićev poslovni model, uz „poguranac“ HT-a, najjasnije vidi. Naime, u lipnju 2019. Hrvatski telekom se useljava u novu poslovnu zgradu na adresi Radnička cesta 21, a već u srpnju, na istoj adresi, otvara se hotel Hilton Garden Inn. Oba projekta razvijena su unutar istog investitorskog kruga povezanog s Hrvojem Pezićem.

Davor Tomašković, jedan od potpisnika  dva ugovora s tvrtkama Hrvoja Pezića, pa i kasnija dva (od ukupno tri) aneksa Ugovora o zakupu poslovnog prostora, nije dočekao zveckanje čaša s pjenušcem na proslavi useljenja Hrvatskog telekoma u novo, moderno zdanje. Iako mu je Nadzorni odbor HT-a povjerio i drugi mandat na mjestu predsjednika Uprave s 1. siječnjem 2018., u prosincu 2018. Tomašković je podnio ostavku, a s 1. travnjem 2019. napustio je kompaniju na čijem je čelu bio pet godina.

Ni sam Tomašković ni Hrvatski telekom nisu u javnosti nikad detaljno obrazložili iznenadnu ostavku i odlazak uspješnog predsjednika Uprave. Činjenica je da se Tomaškovićevo napuštanje HT-a vremenski poklapa s razdobljem realizacije i konsolidacije projekata povezanih s Hrvojem Pezićem i njegovim tvrtkama. U kontekstu te složene transakcije, koju u kaznenoj prijavi DORH-u mali dioničari propitkuju kroz čak 17 članaka Kaznenog zakona, Tomaškovićevo napuštanje Hrvatskog telekoma dobiva dodatnu dimenziju. Ne mora imati izravnu poveznicu s njegovim prethodnim odlukama na čelu HT-a, ali tajming Tomaškovićeve ostavke dodatno fokusira pažnju na razdoblje transakcija koje propitujemo.

Hrvoje Pezić – „čovjek bez lica“

U središtu cijele konstrukcije nalazi se investitor Hrvoje Pezić, iskusni menadžer u sektoru nekretnina i osiguranja, čiji je poslovni trag vidljiv, ali osobni profil gotovo nepostojeći. On u javnosti gotovo ne istupa. Nema intervjua, nema javnih nastupa, nema njegovih fotografija, a informacije o njegovim poslovima mogu se rekonstruirati gotovo isključivo iz javno dostupnih registara, zemljišnih knjiga i financijskih izvješća.

U tom smislu, riječ je o investitoru koji potvrđuje staro pravilo poslovnog svijeta – najveći se poslovi često odvijaju izvan javnog prostora.

Hrvoje Pezić vlasnik je desetak tvrtki odnosno društava, od kojih neka djeluju kao grupacije, poput svojevrsnog holdinga. Povezan je s nizom nekretninskih i hotelskih projekata. Recimo, njegovo društvo Zagreb City Hotels u svom portfelju ima tri hotela u Zagrebu pod Hilton brendom: DoubleTree by Hilton u Vukovarskoj ulici, Canopy by Hilton u Branimirovoj ulici i Hilton Garden Inn na Radničkoj cesti.

Neki Hrvoja Pezića zovu „kraljem nekretnina“, a neki profinjenije „kolekcionarom gradskih vizura“, jer on ne gradi samo zgrade, nego njeguje portfelj prestiža. Kažu da svaka njegova akvizicija, poput Hiltona ili Matrixa, postaje referentna točka na karti Zagreba. „Analitičan je, prodoran, strpljiv, taktički besprijekoran, čita tržište kao šahovsku ploču i čeka pravi trenutak za transformaciju prostora u visokoprofitabilnu imovinu“, opisuju Pezića pojedinci iz krugova nekretninskog biznisa.

Vizionar ili financijski alkemičar?

Iz Aneksa 2 Ugovora o zakupu iz 26. 11. 2018. vidljivo je da je nekretnina Pezićeva društva u Radničkoj cesti pod hipotekom u korist Zagrebačke banke

Druga strana medalje Pezićeva poslovanja nije nipošto zavidna: uključuje visoku zaduženost, terete nad devet njegovih tvrtki od oko 150 milijuna eura, raspoređenih među više financijskih institucija, među kojima su Zagrebačka banka, Erste banka, HBOR i Podravska banka, vidljivo je iz Hrvatskog registra obveza po kreditima. Uključuje i kompleksne pozajmice unutar povezanih društava – iz Pezićevog HOK osiguranja trenutno je prema povezanim društvima zabilježeno 29,6 milijuna eura pozajmica – pa se može govoriti i o visokorizičnom poslovanju i financijskom inženjeringu.

Ova strana medalje pretvara Hrvoja Pezića iz  investitorskog vizionara u financijskog alkemičara  koji koristi resurse osiguravajuće grupacije za izgradnju osobnog portfelja pod teretom duga.  U tako napregnutom financijskom okviru poslovanja Pezićevih tvrtki, složena transakcija sa Hrvatskim telekomom – dva ugovora u jednome danu –  može se secirati i kao ogledni primjer financijskog inženjeringa u kojem se granice između prodavatelja, kupca i zakupca brišu kroz višegodišnje aranžmane.

Hrvatski telekom se riješio  „mrtvog kapitala“, dakle nekretnine koja ne služi njegovoj primarnoj djelatnosti te je poboljšao trenutnu likvidnost. Za Pezića, Hrvatski telekom je „sidro zakupac“, jer imati tako velikog i stabilnog partnera u zakupu osigurava mu bankarsku podršku za daljnja zaduženja unatoč ogromnim hipotekama koje prate te objekte.

U poslovnom smislu, ovaj odnos se može opisati kao visokorizična simbioza: Hrvatski telekom dobiva fleksibilnost prostora, a Pezić gradi nekretninsko carstvo na leđima korporativnog duga i osiguravateljskog kapitala putem pozajmica. Takvi plasmani, iako sami po sebi nisu nezakoniti, otvaraju pitanja koncentracije rizika i strukture ulaganja, osobito u sektoru osiguranja u kojem se očekuje visoka razina zaštite osiguranika.

Jedino HANFA odgovorila na naša pitanja

Među ostalim, poslali smo set pitanja i Hrvatskoj agenciji za nadzor financijskih usluga (HANFA): je li zaprimila prijave vezane uz kupoprodaju nekretnina Hrvatskog telekoma 2017. godine,  je li kao regulator provodila nadzor nad tom transakcijom između HT-a i društava u vlasništvu Hrvoja Pezića, je li uobičajeno da zakup bude temelj financiranja projekta?

HANFA nije nadležna, odgovorili su iz Agencije, za poslovne odluke kompanija poput Hrvatskog telekoma, uključujući konkretne transakcije nekretnina iz 2017., niti za komunikaciju tih odluka prema dioničarima. To je, naglašavaju, odgovornost uprave društva, koja o financijskim učincima izvještava putem redovitih javnih financijskih izvješća.

Pitali smo HANFA-u je li uobičajena poslovna praksa u osiguravajućim društvima da daju pozajmice svojim povezanim društvima, poput Pezićeva HOK osiguranja, čiji trenutni ukupni iznos pozajmica višestruko nadmašuje godišnju dobit HOK osiguranja?

„Kada je riječ o ulaganjima osiguravajućih društava, uključujući zajmove povezanim osobama, ona moraju biti usklađena s regulatornim okvirom i načelima sigurnosti, likvidnosti, profitabilnosti i diverzifikacije, uz zabranu prekomjerne koncentracije rizika. HANFA kontinuirano prati ulaganja društava za osiguranje, analizira izloženost rizicima te poziciju solventnosti i likvidnosti, i poduzima nadzorne aktivnosti u okviru svojih ovlasti kako bi osigurala zaštitu osiguranika i stabilnost tržišta“, odgovorila nam je Hrvatska agencija za nadzor financijskih usluga.

Drugim riječima, pravila postoje, ali procjena konkretnih poslovnih odluka ostaje na samim akterima. No, HANFA ima ovlasti izreći drastične mjere ako uoči ugrožavanje imovine osiguranika. Recimo, može zabraniti isplatu dobiti. HOK osiguranju je u prošlosti već bila privremeno zabranjena isplata dividende da bi se očuvala likvidnost unutar društva.

Glavni protagonisti i dalje šute

Na opetovane upite upućene Hrvatskom telekomu, Hrvoju Peziću, Davoru Tomaškoviću i Zagrebačkoj banci, nismo dobili odgovore ni do zaključenja drugog nastavka serijala o složenoj poslovnoj transakciji, koju je nakon osam godina skupina malih dioničara izvukla na svjetlo dana podnošenjem kaznene prijave DORH-u.

Šutnja glavnih protagonista sve je glasnija. No njihova šutnja više ne djeluje kao nelagoda ili oprez, nego kao svjesno povlačenje pred pitanjima koja zadiru duboko u način odlučivanja i upravljanja novcem. Jer, ono što se iz dostupne dokumentacije iščitava nije tek niz boljih ili lošijih poslovnih procjena, nego obrazac postupanja koji bi otvorio neugodna pitanja, ne samo o odgovornosti pojedinaca, nego i o sustavu koji je takve odluke omogućio ili prešutno tolerirao.

Treći nastavak serijala zato neće stati na dokumentima i analizama. U njega ćemo pokušati uključiti upravo one koji do danas šute, ponovno ćemo ih pozvati da objasne, ospore ili potvrde nalaze koji su ovdje izneseni. Jer bez njihovih odgovora, ova priča ostaje nedovršena. A pitanja su preozbiljna da bi ostala bez odgovora.

Redakcija posjeduje svu dokumentaciju te izvatke iz javnih registara na temelju čega su opisane sve transakcije u ovom tekstu

FOTO: Snimila Romana Eibl; HOK Osiguranje

OD 8 DO 59 MILIJUNA EURA: Rekonstrukcija složene transakcije Hrvatskog telekoma i investitora Hrvoja Pezića